在很长时间内中国以低廉的劳动力成本、完整的产业链条、优惠的税收政策及出口优惠税率待遇，及较高的劳动生产率吸引了以劳动密集型低端制造业为主的大量制造型产业的聚集。但在过去数年间，中国工资水平不断上升，并由此导致多个国家对华逐渐缩减乃至取消普惠制待遇，这直接导致越来越多的低端制造业不断外迁至劳动成本更具有竞争性的东南亚国家。为此，中国政府不断调整产业政策的方向，鼓励产业升级。同时，中国因其拥有的难以复制的产业集群及快速增长的消费需求，正日益成为“亚洲工厂”的供应链核心。
     制造业的这轮升级浪潮正为中国工业地产市场格局带来深远的影响。 首先，尽管低端制造产业的外迁将造成大量原有厂房空置，但这些早年建成的低端厂房通常位置优越，在为市场提供“腾笼换鸟”产业升级机会的同时，在一手工业土地紧张的市场环境下亦成为工业土地供应的有力补充。
      其次，政府对制造业投资的相关政策导向开始由单纯的“保量”转为“保质保量”。 再者，制造业的不断升级亦对当前的工业物业标准及设施配套提出了更新更高的要求。 最后，“亚洲工厂”的核心位置将令中国及东南亚国家间贸易往来更为密切，这将对东亚的未来物流格局产生重大影响。
     制造业获政策整体支持“保量保质”或成未来政策方向
     在工业相关政策方面，2014年末中央颁布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（62号文），意在全面规范税收等优惠政策，从而维护公平的市场竞争环境，促进形成全国统一的市场体系，并发挥市场在资源配置中的决定性作用。在未出台政策执行细则且中国整体宏观经济面临下行压力的大前提下，在这一措施颁布初期，部分市场将其理解为对招商引资优惠政策的“一刀切”。而2015年5月中旬密集出台的《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》（25号文）及《国务院关于印发《中国制造2025》的通知》（28号文）中，中央对制造业政策支持的态度日益明朗。28号文体现出中央将确保对于业已出台的税收优惠政策的执行连贯性，这有利于消除部分制造企业投资的疑虑，整体而言体现了对现有制造业投资强化“保量”的作用。而《中国制造2025》的概念明确及顶层政策的积极推进则充分明确了中国制造业朝高、新、强方向发展的趋势，在强调“保质”的同时亦为工业园区及工业物业的未来发展指明了方向。
     制造业升级发展引领工业地产新常态
     综上所述，我们认为这一轮的中国制造业升级或将在以下方面对中国工业地产市场造成影响： 低端制造业外迁内拓及中国消费市场继续蓬勃将令供应链管理及物流格局发生转变。中国低端制造业的地域迁移、“亚洲工厂”的日益成型及中国消费市场的继续蓬勃发展将令产业活动发生更为明显的地理转移。由此带来的更复杂的物流和资讯流以及更长的供应链条，对未来的制造业供应链管理提出了更高的要求，亦令作为供应链载体的物流仓储设施选址布局考虑更加综合多样。在立足深化国内布局的同时，着眼产业与东南亚地区的战略纵深发展，在与东南亚接壤或物流相关节点处布局亦是未来物流格局的重点。
     制造业升级发展将推动工业物业高标准化及需求多元化。此轮制造业升级将不仅表现为行业智能化水平及制造效率的提升，亦将体现为如服务、体验环节前置等形式的产业线条延伸。前者将对现有工业物业在承重、结构、防尘等硬件条件方面提出更高的要求，后者则将催生对诸如试驾中心、体验中心等新的物业形态的需求。
     工业园区发展阶段升级，园区规划及运营将成重点。中国的工业园区发展大体以新加坡工业园的发展模式为导向。而中国制造业的发展经历也与新加坡有近似之处。中国的制造业及其配套园区的发展也经历了三个阶段：1.以出口为导向的劳动密集型制造业占主导地位，此时的园区以简单厂房和仓库为主；2.技术密集型制造业（比如电子业、造船业等）逐渐成形，该阶段普通工业园区成为配套；3.制造业朝高附加值、资本密集型方向转型（例如石油化工业），各地开始大力发展高新技术产业，专业工业园区和工业地产在这一阶段开始出现。参照新加坡的园区发展阶段，我们预计未来中国亦将出现商务、教育、研发等全方位配套的科技园区产业。在未来，随着以信息业为中心的知识密集型经济发展，预计还将出现类似新加坡科技城这样的工业地产产品。此外，规划环节前置及注重园区运营将取代之前单纯的产业招商加粗放式管理，成为未来园区发展的重点。
     低端制造业外迁内拓将成常态
     在2003至2013年间，中国城镇单位就业人员平均工资及制造业城镇单位就业人员的平均工资始终保持两位数的高速增长。这一增长幅度无论是在新兴经济体还是在发展中经济体乃至全球范围内来看均属迅猛。据国际劳工组织《2014~2015全球工资报告》显示，2013年亚洲实际工资增长为6%，东欧和中亚地区接近6%，而拉丁美洲和加勒比地区则不到1%。G20中的新兴经济体实际工资增长率从2012年的6.7%放缓到2013年的5.9%。该报告还显示，受规模庞大和较高的实际工资增长率影响，中国在全球工资增长中占较大比重：若剔除中国样本，全球实际工资增长几乎减半，2013年增幅将从2.0%降到1.1%，2012年将从2.2%降到1.3%。
      受不断上升的收入水平影响，工业发达国家给予中国的关税优惠待遇不断收缩。在欧盟普惠制的第二个执行周期中（2009~2011），中国即有玩具、纺织品、鞋、家具等多个产品品类被宣布“毕业”，不再享受优惠待遇。此后，由于中国在2011至2013年连续三年被世界银行评定为中高收入国家，按照欧盟内部条款，自2015年1月1日起中国出口至欧盟的所有产品均不再享受普惠制待遇。
     与此同时，越南等东南亚国家近年始终保持用工成本相对低廉的优势，且多个具备劳动成本优势的东南亚国家仍然享受普惠制待遇或不断新晋普惠制待遇行列。加之当前中国政府正着手清理整顿零地价、低地价或以税收返还等形式给予的对外投资优惠，这些横向或纵向的政策差别正进一步削弱中国在低端制造业上的竞争优势。
     在上述环境下，自2010年起，低端制造业由中国向东南亚外迁便日益成为诸多外资企业的选择，且此趋势在最近几年有愈演愈烈之势。鉴于利润空间不断被压缩，中国本土的低端制造企业亦开始做出类似选择：在2013年左右，作为中国制造业聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多个本土企业已将生产制造基地外迁至东南亚国家或正考虑将生产制造环节外包。
     除因对用工、税收成本极度敏感、利润率极低而外迁的服装纺织等行业外，部分留守中国的低端制造行业在沿海工业成熟地区的产业规划中日趋边缘化，且面临人力、原料、土地成本等日益提升的局面。当前内陆劳动力生产力水平较之前已有相当程度提升，且中央政府对经济欠发达的地区仍然存在政策倾斜空间。前述企业在这样的情况下，或将因工业发达地区的“腾笼换鸟”策略而选择内拓，将其布局转移到配套及成熟度相对较高的华西、华中等区域。
     中国制造仍有总体优势
     世界贸易组织最新统计显示，近年来中国占全球制造业出口贸易的份额增速有所下降，而自北美、欧盟、东南亚等地的制造业进口贸易增速则呈显著上升趋势。但整体而言，截至2013年底，中国占全球制造业出口贸易的份额仍呈增长趋势。
     制造业出口份额增速下降并不代表中国已优势尽失。国际劳工组织发布报告称，当前中国的竞争优势已从低工资向高生产率转型，说明中国的竞争优势已从以往的劳动力密集型产业，如成衣制造，向更高附加值的产业转移，如通信设备及汽车制造等。相对于其他新兴制造基地而言，中国稳定的宏观经济环境、工人的技术水平、业已成型的完整的产业链、不断强化的铁路、港口、仓储等基础设施建设水平及不断提升的研发投入和制造工艺水平等，均是对成本上涨削弱中国制造业竞争力的有力弥补。此外，伴随着中国消费市场的飞速发展，“中国制造”拥有较强的地缘优势。综上，我们认为中国在未来一定时期内仍将是多个制造门类综合考虑的最优选择。